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如何改造和运营存量商业 释放商业项目的流动性?

发布时间: 2016-11-28 15:07:33来源:经济观察报

 若要选择商业地产2016年的关键词,“轻资产”无疑是最重要的那一个,它几乎凝结了中国商业地产的所有痛点轻与重、快与慢、销售与持有。

  在当下的语境里,商业地产轻资产包含两重含义:一是,开发商和运营商对外输出品牌管理,此举可以放大品牌优势,扩展销售网络,收获高利润率;二是,开发商把自持资产的部分股权通过证券化方式让渡出去,这就可以将沉淀的资产提前变现,既保留部分租金收入,又有充足的资本扩展新业务。

  无论实现上述哪一种轻资产,对中国的商业地产开发商来说,都意味着打开了一扇大门,迈入了发展的新阶段。要走到这一步当然不易,它很可能需要超过10年的不懈积累。

  但这远远不够,新阶段的新课题马上出现了:如何改造和运营存量商业、如何释放商业项目的流动性。

  这些问题,来自新加坡但深耕中国22年、拥有超过60家购物中心的凯德有解。

  改造存量

  输出品牌和管理,不可避免地要涉及存量商业的改造。而凯德商业目前的项目,很多都由收购得来,同自己拿地规划开发相比,这种拓展方式的问题和机会都非常明显。凯德商用华北区区域总经理陈子威介绍,收购时,在已经成型的项目内调整动线和结构难度更大,但收购方式节省了开发时间,可以更快获得租金回报。

  以凯德已经运营了10年的望京项目和运营了9年的西直门项目为例,收购望京项目时,出地三层,凯德调整的方面是,将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心;而收购西直门项目时,结构已经竣工,调整的余地更小,改造方向在机电走向和排风等硬件上,并取消了计划中的百货业态。

  运营10年之后,望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造,同时,凯德每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。

  比提升硬件更关键的是软件的升级,它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。

  此前,望京项目的6-7是大餐饮,8-9是KTV,10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节,KTV的经营也较弱时,便与经营者沟通提前结束租约,腾出4层面积增加了四五个品牌。

  运营年限长,租金逐渐升高,租户对消费坪效也会有更高要求,凯德会考虑业态和品牌的丰富度,尽量控制店铺不要太大,扩大顾客的选择面;同时保证商场的活力,使得顾客在购物时,视觉上、触觉上有互动。

  10年时间看似很长,但按商业地产3年一个周期来看,不过短短三个周期,在头一个周期,主要是确定商场的定位和运作,第二三个周期,则可以更好地对这个商场进行把控。

  与10年前相比,望京项目的净回报率已由6%翻番。

  轻资产运作

  从历史上看,凯德的商业项目,收购方式占绝大多数比例,这与凯德轻资产战略息息相关。

  2006年,凯德商用中国信托上市,成为凯德购物中心的长期持有平台。凯德通过REITs平台继续持有项目的部分股权,同时释放出剩余股权,回笼的资本可以再去投其他项目。凯德同时是基金的管理方,可以从中收取管理费用。

  上市伊始,该信托的资产包中共7个项目,现在,项目数量扩展至11个,第11个项目即凯德刚刚在成都收购的凯丹广场。这些项目所处城市、开业时间各不相同,但有一个共同的特点,那就是,回报稳定透明。

  对投资者来说,资产清晰,回报稳定,没有额外税负,减掉支出之后的可派收入90%-100%一定要派给投资者。正是由于收入和支出透明,投资者更易看懂风险。很多国际的养老基金持有大量资金,需要这样一个稳定的回报,来做对冲的匹配。因而,同其他融资方式相比,REITs波动较少。

  在这样稳定的市况下,资产的价值更易趋于合理。而凯德要做的是选择好的资产,看准资产的增长机会,把增长的故事讲清楚并实践出来。

  这种资产在国内并不多,但陈子威认为,并非没有机会,对投资标的的选择,最重要的是把握两点:资产具有增值的潜力、进入的价格合适。

  三年前,陈子威主导了大峡谷项目的收购。这个项目在2010年开业,经营不到两年,便有意转让。他之所以看重这个项目,是因为恰逢适合的时间窗口。一个开业快三年的项目,有百分之三四十的租约会到期,且很多租约的面积很大,这就给凯德提供了充足的优化空间。面积可以被更好地切割,而更有品质的一些品牌也愿意跟随凯德进驻北京南城。

  凯德分析后,把增长路径向投资者解释清楚。这笔交易三年前在新加坡完成,近两年也在按照凯德的节奏调整。例如,原先项目中零散的中岛不整齐,给人密集感,凯德也在规划一个动线,让它更有空间感,更舒适。

  在这个逻辑下,运营越来越被国内的商业地产开发商重视:通过运营来挖掘资产的价值,规划一个三、五、十年的资产增长计划,在商业地产的资本风口开启之前,积蓄能量。

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