从“买买买”浅谈商业地产的快速发展

     中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

　　腊月29，春节返乡，寻找一剂叫做“年”的味道。

　　我的家乡天津蓟县，噢，不对，现在应该叫天津蓟州区，位于天津市最北部。在京津冀协同发展的背景下，2016年撤销蓟县设立蓟州区，自此，天津成为继京、沪后第三个没有“县”的直辖市。蓟州区，春秋时期称为无终子国，战国时称无终邑，秦代属右北平郡，唐朝设蓟州，1913年改称蓟县。2016年7月28日，撤销蓟县，设立蓟州区。2016年12月，蓟州区第一届党代会、人大会、政协会相继召开，蓟州区名称正式使用。古地名的使用，接续了千百年的情感传承，充满浓浓的家国情怀。

　　说起蓟州区，依稀从儿时起，向他人介绍我的家乡，第一句话一定是“文化古蓟州，京津后花园”。是的，这座小城有乾隆皇帝游历32次，不禁感叹“早知有盘山，何必下江南”的名山；有被称为天津“水缸”，控制超过2000平方公里流域面积的翠屏湖；有万里长城中的42公里，戚继光在这里16年的黄崖关长城；有被誉为袒露在东方大地上的“万卷史书”之称的中上元古界自然保护区；有千年古刹；有比故宫老了35岁的古城楼；有四座滑雪场……。丰厚的文化底蕴和良好的生态环境，使得蓟州区成为京津冀协同发展规划中京津生态涵养区建设的重要区域。

　　十年究竟带给一座小城怎样的变化，若十年前你曾来访过蓟县，对比今天的蓟州区，你一定会深发感慨。十年间，从单纯的观光旅游小城向着商务、休闲、体验旅游提升。规划引领，组团建设，楼宇林立。

　　年关时节，洋溢年味的城区，遍布人们的“买、买、买”，我也加入这个行列。惊喜的是今年有了更多的选择。说起蓟州区商业街，新城未规划建设之前，主要指的老城内商业街，具体可以用一个“井”字概括，上横可以以兴华大街接连文昌街接连渔阳古街形成，集合商贸服饰、超市、古玩字画等商业业态；下横为商贸街，以饭店、旅馆、娱乐休闲为主要业态；左撇为渔阳南路，从鼓楼广场始，终到南楼，以服装商城、影院、眼睛店、蛋糕店等业态为主；右竖为中昌北大街，分为两部分，以与兴华大街、文昌街交界为中心点，以北依托住宅底商形成服饰、培训机构、餐饮等商业业态，向南则为连锁服饰店、宾馆、快捷酒店等商业业态。记忆的十年里，从成年后外地求学、工作归家，每逢年关回家逛街主要集中在这个井字区域内。

　　随着蓟州区整体规划，建设布局日益明确、定位清晰。蓟州区规划建设健康养生、山水度假、古城文化、老城综合、新城中心、州河湾居住六个组团，并以综合服务发展轴、商贸文化产业带、生态景观带串联各功能组团。而“井”字商业街则是老城综合中商业布局的代表。而前文提到的逛街购物有了更多选择，则是位于蓟州新城的州河湾广场。

　　说起蓟州新城，规划从2011年起至2020年分三期建设，十年完成，总投资550亿元，包括中心组团、西部组团、州河地块、大兴峪南地块等6大子块。计划建设安置房及配套公建456万平方米，修建市政道路及管线109公里，整理可出让土地1391公顷。目前，一期建设周期为2011-2015年，主要采取以宅基地换房模式进行建设，并取得了瞩目成就，为商业发展和宜居生活奠定了坚实基础。二期建设周期为2014-2017年，三期建设周期为2017-2020年。

　　说起“买、买、买”的新选择——州河湾广场于2015年12月19日试营业，为蓟州地标性建筑，小城首家大型一站式购物中心，该项目集“购物、餐饮、娱乐、休闲、社交为一体”的“家庭一站式”综合消费体验广场。位于蓟州新城一期州河湾居住组团，是蓟县新城规划中的配套商圈核心项目。该项目采用单体商业建筑模式，主楼地下一层，地上四层，总面积八万多平方米。主营大型超市、流行服饰、珠宝、化妆品、时尚运动、儿童乐园、餐饮娱乐、影院休闲等汇聚国内外知名品牌商户。经过亲历感受，受到城市级别、经济发展水平和新城规划建设等限制，项目周边的商业氛围仍有待提升，品牌资源相对有限，期冀未来能更好，发挥引领蓟州消费新生力、服务居民作用。

　　据公布2016年下半年起，15宗位于蓟州新城的经营性地块相继以底价成交，其中14宗地块集中于蓟州新城中心组团，6宗为商服地块，9宗为住宅地块。红星美凯龙买获其中6宗地块，其中5宗为城镇住宅建设用地，楼面价在2100-2600元/平方米之间；万事兴投资控股集团有限公司则接连拿下位于红星地块东西两侧的8宗经营性用地。

　　蓟州新城中心组团规划为中央商务区，其中，住宅用地占比约40%，商业金融业用地约16%，其余为教育用地、工业科研及混合用地。功能定位为蓟州区未来经济中心、行政中心，计划打造金融街、楼宇经济区等项目，吸引老城人口和京津人群汇聚、进驻。

　　从“买、买、买”浅谈蓟州区商业地产的快速发展，不得不说家乡的变化带给我深切的触动，我相信再一个十年后，它将带给我更多的惊喜和感动。随着“拜年啦”的问候，怀着对家乡的祝福，开始崭新的2017年，你可以爱这座城，也可以在这里安一个家。