万科印力深圳首秀 九州综合体有哪些吸睛点？

日前，万科印力平台首次公开亮相，印力深圳公司公布了深圳商业地产的项目情况，包括百万级的九州综合体项目以及其他位于深圳的20多个项目。

九州综合体是万科城市配套服务商生态系统的典型实践，集合了深圳万科10年来关于城市配套服务的多个产品。

据21世纪经济报道记者了解，万科印力在深圳的商业地产布局，不仅涵盖深圳万科和印力原有的社区商业和综合体，还包括与其他合作伙伴共同开发的项目，它们统一归于万科印力运营，标志着万科商业运营分拆迈出了重要一步。

而除了深圳区域，万科印力整合万科旗下商业地产资源的步伐也在加快。如北京、上海、广州、成都区域等，万科的商业项目将加速分拆，交由印力运营，并在未来可能实现打包上市。

万科印力的深圳实践

九州综合体是万科印力深圳公司最大的亮点项目。该项目位于龙岗中心城核心区域，总建筑面积达180万平方米，产品组合涵盖住宅、写字楼、商住、商业、文体、教育等，自建成一个集居住、办公、商务、购物、文化教育为一体的“都市活力综合体”。

经过10年开发累积，九州综合体的商业生态圈延伸至全方位多维领域，几乎满足了区域居民对城市商业配套的所有想象，其已形成一个生态系统模型：龙岗万科广场于2013年12月开业，定位于一站式家庭型购物中心，周边住宅、办公、商务配套功能迅速升级完善，历时3年成为区域龙头商业体。

而即将面世的综合体中的龙岗万科广场二期的龙城.万科里项目商业建面约5万平方米，定位于公园式休闲运动娱乐场所，首开全天候营业功能，拥有与万科广场、龙岗书城、青少年馆、科技馆、艺术馆联通的立体动线网络。

深圳万科城市公司商业执行合伙人、万科印力深圳商管总经理姜浩透露，龙城.万科里招商率近60%，且其中超六成品牌均为龙岗首家，预计于年内开业。

截至2016年底，万科印力深圳商业在营项目5个，在建项目合计近20个，商业管理面积近150万平方米。项目范围辐射南山、福田、宝安、罗湖、龙岗、盐田等深圳主要区域。

其中，包括位于留仙洞总部基地的万科云城、位于盐田CBD的壹海MALL，位于深圳湾超级总部基地的深湾汇等；社区商业产品系包括位于麓城社区的万科麓城，位于罗湖CBD的深南道68号等，均是由深圳万科此前拿地开发，此次统一交给万科印力运营。

此外，万科印力还将万科与合作伙伴的项目纳入怀中，如与深圳地铁合作的前海枢纽轨道商业、与政府合作的“三馆一城”、与深圳北站合作的汇隆商务中心等。

多元化、多体量、多领域的商业布局，预示着万科印力深圳商业的版图迅速扩张，并吸引着大量实力雄厚的合作伙伴，目前与华润、顺电、迪卡侬、百胜、TommyHilfiger、CK、ZARA、玩具反斗城等百余家知名品牌已形成合作关系。

万科的商业运营商面孔

万科印力在深圳的首次亮相，标志着万科商业地产独立运营的深入。

2011年，万科提出转型城市配套服务商。随着城市的转型升级不断壮大，万科业务范围延拓至商业、产业、办公、物流、养老、教育等领域，构建以居住为中心的城市生态系统。

在这些细分业务领域中，商业地产相对成熟、可分拆。

因此在2017年初，万科联合若干投资方收购印力集团96.55%的股权，涉及金额达128.7亿，招商银行（600036）对此次交易给予了大量财务支持。

5月23日，万科又公告成立了两只商业地产投资基金，用于收购旗下的42个商业项目，并将打包交给印力统一运营管理。

万科管理层表示，万科在商业地产商的目标是：打造中国领先的商业运营平台。

截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。而作为全国第三大商业管理公司的印力集团，旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米。

第一阶段，万科旗下的42个商业项目将全部打包给印力，这包括前述深圳的数个项目，深圳公司也迈出了最早的一步。

万科印力表示，万科旗下已有社区商业、购物中心、写字楼等多个商业地产项目，这些资源与印力将产生巨大的协同效应，在提升对商户的议价能力、丰富目标客户的大数据、加速管理输出业务、优化财务成本等方面扩大业务协同空间。

目前，万科商业已形成“购物中心+社区商业+商务配套商业”的全方位商业体系，提供涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、商务多元商业板块。

在深圳，万科印力结合不同商业类型的特点去满足不同的需求，购物中心、社区商业、办公商业、枢纽商业与文体商业等产品线，在商业服务的提供上会有不同的侧重；同时还对创新业态做更多的尝试，如万街市、万空间、V书吧等。

除深圳外，万科商业中目前已有的项目包括上海万科2049五玠坊、广州江燕路万科里、厦门金域华府、上海七宝万科广场、北京悦荟万科广场等。万科整合的商业地产在布局多年后，借印力平台进入了爆发期。

“万科和其他房企的城市运营商还是有区别的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

他分析，万科本身有较多的住宅业主，所以做城市配套运营商也和其原有的资源有较好的匹配度。比如说结合后续万科和深圳地铁的合作，对于打通“衣食住行”环节有积极作用，打造了一个消费和投资环节的闭环。

严跃进认为，随着万科商业地产运营的增多，万科将更多地展现出强化运营商的特色，而非仅是一家住宅开发商。