碧桂园海南战略重要支点：砸52亿三亚拿商业地做综合体

　　“有没有人再加1000万？”主持人喊出这句话后的整整两分钟里，现场一片寂静。
　　“有没有人再加500万？”这一次，沉默持续了四分钟之久。而且，无论主持人如何卖力“推销”三亚，现场依然无人回应。
　　“52亿第一次、52亿第二次、52亿第三次，成交！”在开拍23分钟后，主持人落槌。
　　这是三亚“最贵”土地的拍卖现场。没有预想中的热烈，甚至嗅不到“硝烟”的味道，便匆匆结束了。
　　角逐者不多，碧桂园、中铁+保利、万科、中海、华侨城，均为实力雄厚的全国性房企，且早已在海南站稳脚跟。
　　据知情人士透露，对该地块有强烈意向的房企有十几家，就在挂牌前一天晚上，仍有不少房企在测算“举牌红线”，“但为什么最后进场的只有六家？成交价还这么低？”
　　而摘牌者碧桂园，也令业内颇感意外：这家习惯高周转的住宅开发商，为何拿下一块一半以上都是商业用途的土地？
　　便宜的“地王”
　　这块地位于三亚海坡村，地理位置极佳，雄踞三亚湾，一线望海，亦临近市区和机场、高铁，交通便利。不过，“藏在深闺人不知”的这块土地，原本是棚户区，直到今年4月17日最后一栋建筑轰然倒塌，历时十个月的征收拆迁才算全部完成。
　　根据《三亚市海坡村棚户区改造项目征收补偿安置方案》，整片土地可供改造的规划用地面积共316.33亩，建筑面积逾86万平方米。此次成交的地块，是该区域首次挂牌出让的棚改地块，占地面积为230.43亩，约占整个棚改区的73%。
　　更难得的是，该地块属于“净地”，没有拆迁量。开拍前，就有不少业内人士放言，楼面地价可能会上三万，至少也会超过两万。
　　“我们觉得溢价率超过50%都是正常的，可能会拼得你死我活。”海南资深房地产职业经理人陈友余向见地君表示。
　　但结果却出人意料。如果按最高可使用的容积率计算，那么地块建筑面积为43.75万平方米，折合楼面地价为11884元/平方米。三亚楼面地价首次步入“万元”时代。
　　不过，在业内看来，它实在算不上“地王”。据易居研究院统计，今年上半年50个典型城市中，土地成交溢价率低于10%的只有七个城市，其中三亚高达70%，而这宗地块溢价率仅8%，几乎可以看作是底价成交。
　　上一次三亚最高楼面地价记录，还是八年前中铁创下的，8460元/㎡。那是真正的“地王”：当时三亚房价仅为12809元/㎡，周边新房价格约11000元/㎡，面粉价接近面包。由于推货节奏没把握好，中铁花了几年的时间才摆脱销售低迷的尴尬局面。
　　不过，海坡“地王”所面临的市场情况已完全不一样。就算去除30%不可售的旅馆用地，这块地的楼面地价仍然只有12647元/平方米，周边新房已卖到35000元/平方米。
　　现在的海南房价，也更有市场支撑力。锦诚报告指出，无论从海南岛内岛外客群的齐发力、量先价后的市场增长，还是从库存荒到土地荒，海南楼市正经历从量变到质变的飞跃。
　　“平静”的背后
　　如果放在其他热门城市，这样的地块公开挂牌“遇冷”，多少会显得有些“蹊跷”。
　　“我觉得三亚海坡拍地，压力最大的会是那些运作其它土地半途中的企业，而不是进场举牌争地的企业。”土拍前一晚，海南锦诚董事长王路在其朋友圈写道。
　　他向见地君解释，2006年以来，海南省曾为提高地方基础设施配套建设水平，推动一批企业参与土地成片开发项目，拿到土地指标或项目开发权。近年来三亚土地供应严重不足，很多时候只能从前期运作的企业那拿到土地。如果政府就此开放市场化的竞拍渠道，那么三亚地价会经历一波快速上涨，这部分企业很有可能会遭遇原业主“坐地起价”。
　　对于觊觎这宗地块的房企而言，商业性质用地占比高达51%，或许也是他们望而却步的原因之一。“有一定的变现难度，未来市场风险不可预估，所以很多企业采取了保守观望的态度。”王路表示。
　　但这已是近来三亚土地出让的“常态”。尤其是拥有一线海景的土地，不太可能只规划纯住宅用地，“产业+商业+地产”的搭配，已逐渐成为标准范式。换言之，开发商间接扮演了这座城市的“建设者”角色。
　　“优先安排基础设施和公共服务设施、产业用地，是海南省政府对这几年房地产畸形发展后的修正。”陈友余告诉见地君，早期，三亚湾开发比较粗放，旅游配套设施不完善，亟需进行片区升级，这次的海坡地块，政府也是有意将其作为三亚湾的中高端配套设施来推进。
　　也正因如此，不少行业人士猜测，此次很可能存在政府出面“劝退”不符合条件或实力较弱的企业入场的情况。不过，截至发稿，该传闻仍未经证实。
　　海坡一“役”，结局虽然出乎意料，但并不意味着，未来的土地出让也会如此“平静”。可以预见的是，市场价格终会回归价值规律曲线，企业在海南的竞争也必定会越来越激烈。
　　一份可能即将推行的促进房地产业中长期持续健康发展的实施意见中，甚至鼓励企业兼并重组、做大做强，“同一家房企3年内兼并重组建面合计超过30万平方米的，可以认定为符合二级房企的业绩标准”。
　　这一点，和浙江省5月1日开始实施的房产新规，几乎一模一样，只不过，海南省的征求意见稿里，并没有急于像浙江省一样提出“到2020年，兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上”。
　　由于该意见尚未正式发布，具体细则可能还会进一步修改，但不可否认的是，对开发企业的资质要求，必将进一步提高，综合实力更强、市场应变更灵活的企业，未来将拥有更多拿地的优势。
　　为什么是碧桂园？
　　对于碧桂园而言，拿地是迫在眉睫的事。
　　锦诚咨询中心数据统计，2017年上半年，海南市场销售额过百亿的房企有四家，其中就有碧桂园，要知道，其去年全年销售额也才刚到百亿。
　　但碧桂园在海南核心城市的库存已不多了。“海口碧桂园和三亚齐瓦颂，体量不大，销售也进入尾声，要支撑业绩，必须马上拿地。”据王路估计，海坡地块可售面积在30万平方米左右，如果卖到4万元/平方米，就有120亿的货值，“有可能比这更高。”
　　52亿的拿地总价，相当于碧桂园6月全国拿地金额的30%。作为一个区域公司，能得到集团如此大力度的支持，这在海南并不多见。
　　“可售物业货值大，核心城市布局多，可开发用地规模大，核心资源占有多，可能在海南的市场竞争中就更占有先机。” 锦诚年中报告指出。
　　但，为什么是碧桂园？这家在商业规划和运营上经验并不多的房企，未来将如何应对海坡地块上23%的零售商业用地和8%的金融保险业用地呢？
　　在与陈明辉的交谈中，其认为，海坡非三亚传统的商务集聚区，没有成熟的商务氛围，而且三亚产业非常少，大多是房地产企业和上下游产业，还有旅游性质的产业，除非定向引进商家，否则按市场化机制来会很困难。
　　另外，按照海南现在的政策导向，鼓励商业自持的可能性要远大于出售。
　　但对于碧桂园来说，高周转是其核心战略。“除非出让条件有要求自持的，不然，能出售的一般不自持，因为碧桂园现有激励制度是按销售业绩来算的。”一位熟悉碧桂园的人士表示。
　　不过，其续称，高周转无非是为了抓现金流，海坡地块区位好、交通便利，预计自持项目能有稳定收益，未来可做融资。
　　“对碧桂园来说，20亿左右的资金沉淀，是可以接受的，毕竟，在三亚核心区有这样的地块，是很重要的战略布局。”王路指出，离地块最近的鲁能三亚湾，已具备一定的开发体量和商业容量，但整个片区仍缺乏价值拉开的产品，碧桂园肩负着树立一个黄金标杆的重任。
　　因此，有业内人士认为，这背后也许有更长远的政企联手的战略考虑。
　　就在上个月，碧桂园与乐东县政府达成战略合作意向，计划在龙栖湾投资建设大型酒店群项目，打造滨海度假胜地。同月，碧桂园还与海昌控股签订项目合作框架协议，将在全国范围内获取及开发包括海洋主题公园在内的旅游休闲项目，及配套、酒店和住宅。合作首期城市中，就包括了三亚。
　　无论如何，海坡地块的获取，标志着碧桂园在海南的排兵布局已进入深耕阶段，而纬度优势明显、地价相对较低的海南西部沿海地区正在成为碧桂园重点关注的对象。
　　海坡地块，或许将成为碧桂园海南战略的重要支点。